>

1.3萬億美元的大生意!中國房地產商為何love上印度?

| 2017-05-20

作者:張銀銀

來源:杠桿遊戲(ZhangYinyin0903)  


印度正在吸引越來越多的中國開發商。


FT最近報道稱,由於認為房價已開始偏離樓市基本面,如今主要國際投資集團正出售而非買進中國房產。這或許能解釋部分大陸開發商,為何對印度市場越來越感興趣。


但這並非原因的全部。

 

1

“全民有房住”計劃

1.3萬億美元投資


裡昂證券印度公司說,由於印度總L納倫德拉.莫迪要讓13億印度人住上自己的房子,再加上收入增長,購房能力達到20年來的最高水準,預計今後7年印度住房市場將掀起1.3萬億美元的投資大潮。


雄心勃勃的莫迪總L,在2015年發起“人人有屋住”(Housing for All)計劃。正如全球主要媒體註意到的,這項計劃將在印度大陸建設2000萬套房屋。


而在更長久的未來20年,印度政府準備使13億人口都有住房。


確確實實,印度中央政府“野心”很大。2015年12月份,印度政府公佈瞭該計劃下的住房貸款利息豁免政策。2017年2月起,印度政府又給經濟適用房建造商提供獎勵、補貼和稅收優惠。


按照裡昂證券印度公司的估算,2018年到2024年之間,印度將建造6000萬套新住宅,每年將會創造約200萬個就業崗位,並為印度GDP增長貢獻0.75%。到2024年,社會保障姓住房的數量將上升近70%,達到1050萬,這將超過高端市場33%的增長量。


根據每經的報道,商務部設立的印度品牌股權基金提供的數據,截至2020年,印度的房地產市場將達到1800億美元;從2008年到2020年,這一市場規模的年復合增長率將達到11.2%。


而且,隨著IT、零售和電商領域的開發,市場對寫字樓的需求也在大幅增長。未來5年,在孟買投資商業地產將會得到12%-19%的回報。


證券時報報道稱,看好印度房地產市場的並不僅僅是裡昂證券,Urban LandInstitute發佈的2017年亞太房地產新趨勢報告也顯示,班加羅爾和孟買取代東京和雪梨,躋身投資、開發前景排行榜前列。

 

2

低城市化率、高經濟增長

房地產前景令人遐想


在印度城市,往往可以看到這樣的奇特景觀:貧民窟與豪宅區緊密相連。


約40年前,中國即將拉開改革開放序幕時,我們的城鎮化率僅20%,而印度為25%,比我們還高一點。


但截至2014年末,印度的城市化率僅僅32%左右,我們超過54%。中國開發商近20年,嘗到城市化過程的甜頭。類似的故事,理論上未來也會在印度上演。


不僅如此,即便印度今天這麼低的城市化率,質量本身也堪憂。如我們所知,大量的貧民窟,這些不正是“舊城改造”的對象,不正有城市內部自身對房地產的需求。


而近些年,印度經濟以7%上下的增速開發,偶爾或單季度甚至快過世界經濟的火車頭——中國。


未來,印度農村人口城市化、工業化、貿易國際化,必將吸引更多的人口進入城市。一個超過13億人口的大國,如此低的城鎮化率,較高的經濟增速,房地產前景確實令人遐想。


按照華爾街見聞的報道,過去五年來,印度房貸利率大跌275個基點至8.5%。與此同時,房價維持穩定,民眾收入不斷提高,讓人們更能買得起房子。印度人均收入的年度復合增長率高達10%。


彭博社駐孟買分析師馬赫什.南杜卡爾在一份投資報告中寫道:“住房行業迎來拐點,將成為經濟增長的下一個重要推手。政府大手筆推行雄心勃勃的住房計劃將發揮催化劑作用。”


這份報告是在印度推出最新改革措施整治不可靠的房地產開發商之前發佈的。根據5月1日生效的法規,建築公司必須拿出至少70%的銷售收入用於完成住宅項目。另外開發商再也不得在辦齊所有施工許可前就開始預售公寓。違規者可能面臨最高3年的有期徒刑。


英國管理顧問公司Ahmadoff&Company;此前對歷年福佈斯全球富豪榜的分析顯示,在過去的20年裡,印度人在“世界億萬富豪俱樂部”中的占比,已經從1%上升到瞭5%。截至2017年,共有101位印度億萬富翁登上福佈斯排行榜。


印度富人越來越多,購買力會越來越強勁。

 

3

全球資本湧入印度

中國開發商怎會不去分杯羹


不少媒體都註意到,為瞭滿足房地產的開發計劃,印度在吸引外資方面自身也非常積極。2000年4月-2016年12月之間,印度建築行業直接吸引的外資已達242.8億美元,而且很多海外公司已經準備花大手筆進入印度的房地產業。


正是基於以上利好,裡昂證券公司預測,未來7年,印度新建住房規模的年均復合增長率將從過去5年的0躍至8%。


而資本的嗅覺更為靈敏。


來自加拿大多倫多的投資巨頭Brookfield資管公司,去年就已經大肆進軍孟買房地產市場。去年這家公司以10億美元購買瞭孟買一塊450萬平方英尺的商業用地,是孟買最大的一筆土地買賣交易。


據《華爾街日報》報道,包括私募巨頭黑石在內的投資公司,去年計劃通過首次公開募股發行印度第一隻房地產投資信托基金(REIT),募資總額可能超過6億美元。


每經還列舉:


荷蘭的資產管理公司APG和房地產公司VirtuousRetail聯合投資瞭三座商場,總投資達3億美元,而且承諾未來增加投資1.5億美元。


卡塔爾控股公司已經承諾向Artheveda基金管理公司的住房基金業務投資2.5億美元。


高盛斥資38.25億美元收購瞭Vatika酒店公司的部分股權,軟銀集團和獵鷹資本牽頭其他投資者向房地產中介網站運營商LoconSolutions公司投資瞭9000萬美元。


還有我們的復星國際,計劃通過房地產私募股權平臺向印度房地產投資10億美元。這一消息最早是《印度經濟時報》於去年9月報道,目前,也得到瞭印度品牌股權基金的印證。不過,這一消息尚未得到復星國際官方證實。


其實,這不是復星第一次涉足印度。2016年,復星醫藥也曾宣佈,擬通過控股子公司出資不超過12.6億美元收購GlandPharmaLimited約86.08%的股權。這是迄今中國製藥企業交易金額最大的海外並購案。


萬達更是一貫大手筆。根據萬達集團官網顯示,早在2016年1月,萬達集團與印度哈裡亞納邦簽訂合作備忘錄,計劃投資100億美元在哈裡亞納邦建設萬達產業新城,打造世界級綜合姓產業園區。


哈裡亞納萬達產業新城項目,是印度總L莫迪與萬達集團董事長王健林的會見成果。2015年6月9日,王健林應莫迪總理邀請訪問印度,與莫迪總L及哈裡亞納邦首席部長哈達爾就萬達集團投資印度進行瞭深層次溝通。


《金融時報》援引印度媒體稱,萬達預計該項目占地將最終擴展至100平方公裡,成為印度最大的房地產開發項目之一。


還有碧桂園等中國房地產開發商也盯著印度市場。

 

4

印政、地製度復雜多變

在印投資房地產並不容易


正如FT的報道所言,對中國開發商來說,印度或將是個棘手市場。印度市場遠比中國復雜。如小米、聯想等手機剛去印度時一樣,遇到的情況超乎想象。房地產開發的困難更多:


1、土地製度是個攔路虎,其聯邦國家姓質,也決定中央政府發號施令的能力遠沒有想象中大。


並非莫迪總L想怎麼樣就能怎麼樣!在印度,各邦擁有對房產和規劃的控製權,從而導致新德裡難以製定鼓勵開發房產的政策。如FT舉例,孟買等大城市,土地被政府和港務局把控,軍方則在班加羅爾等二線城市把持著大量土地。


且因為一些僵化的法令,印度不太鼓勵在主要城市的核心區集中開發商業活動和住房。這把開發活動趕到瞭郊外,從而很難通過集群化來提升生產率。


如何和這麼多的機構、所屬者、僵化法令打交道,如何整合多塊土地,是個難題。


譬如萬達印度項目雖然簽約瞭,但還沒拿到土地。王健林就說,拿到土地,集團要重獎。


原因是,印度征地法案要求,征地方必須向農村和城市的土地所有者分別支付最高達土地市價4倍和2倍的收購價,且公共項目征地需70%土地所有者同意,私營項目需80%土地所有者同意;


2、印度任何工程可能的阻力、民意訴求未必像我們大陸這麼容易擺平。搞定一個官員,有時候遠遠不夠。


穆迪上任之後,推出的《土地法》修改草案指出,印度工業走廊建設以及高速公路、鐵路網建設等“公共用地”,政府可不經農戶許可以市場價收購,同時補償給農戶每家一個工廠工作名額。可是,該草案遭到瞭農民激烈的反對,也受到瞭反對黨的強力抨擊,最終以失敗告終。


當然,萬達擬在哈裡亞納邦建設的產業新城,正是位於德裡—孟買工業走廊,屬於穆迪新法案中征地類型的一種,也是穆迪希望著力推動基礎設施建設的關鍵地帶。但是,由於各邦自身也掌握瞭一些土地使用權,投資者通過與邦政府的洽談,還是有靈活的處理空間。


即便如此,整體上說,印度的土地私有化,是莫迪實施平價房計劃的一大阻礙。根據以往經驗,外國投資過程中往往止步於征地的談判,畢竟在涉及個人利益的問題上多數人不願意讓步。


當然,莫迪的號召力明顯高於上一屆政府,而且推行平價房也是惠及百姓的事情,所以這一計劃的推行並不是完全沒可能;


3、在大量資金湧入之前,印度的房地產市場已經經歷瞭數年的低迷。根據官方數據,雖然印度經濟增速很快,但2006-2007年的房地產熱潮,讓諸多開發商陷入瞭沉重的債務泥潭。


且印度新德裡、孟買的房價極高,一些房子比我們京滬還貴。這也製約瞭很多印度人購房。


去年11月份莫迪宣佈“廢鈔令”後,印度房地產行業增速變緩。不過現在,市場已經出現反彈跡象。


此外,短期而言,印度的住房庫存量居高不下,但需求尤其是對高端房產的需求持平甚至在下降,而旨在保護購房者的相關規定,也使開發商難以獲得項目融資;


4、根據“印度之窗”的報道,外國公民被禁止收購印度境內的不動產。不過,在印度工作的中國人可以租賃住宅,但租賃期限不得超過五年。任何超過五年的租賃需經印度儲備銀行特別批準。


類似的,辦事處也不得收購不動產,而隻能租賃房地產且租賃期限不超過五年。這些“霸王條款”,對於中國開發商來說,也不是好事;


5、印度也存在阻止農村人口遷移到城市的限製姓戶籍製度。大陸城市和鄉村的生產率比超過3,幾乎是全球最高。城鄉收入差距明顯,這刺激瞭我們的農民願意進城務工。


而印度則不同,該比率是1.6。有研究說,在新興市場經濟體中,這是最低之列。這表明印度城市的生產率僅略高於農村地區,城市也缺乏更高收入的吸引力。所以很多印度農民安於在鄉下。


就譬如最近大火的印度電影《摔跤吧,爸爸》,男主角一家就是一直住在鄉下。


– END –

長江商業評論聯絡方式:

投稿及內容合作|editor@ckreview.cn

gg及商務合作|bd@ckreview.cn

臉書留言

則留言

About the Author:

Filed in: 最新
×

Comments are closed.